Modalità per usufruire del bene immobiliare dilazionando nel tempo l’acquisto

Il «rent to buy» ha origini nel diritto anglosassone e si è diffuso successivamente anche in altri Paesi europei, tra cui la vicina Penisola, che ne ha stabilito regole in ambito civile e fiscale. In Svizzera, invece, non sono state promulgate norme specifiche, ma occorre far capo al diritto esistente.

Questo accordo è, in effetti, il frutto di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e di un contratto di locazione. In questo schema possono convergere le esigenze di un investitore e di una persona che ha quale obiettivo l’acquisto di una prima casa. La pandemia ha sensibilmente cambiato le aspettative economiche, in effetti l’insicurezza del lavoro, l’accesso difficoltoso ad un credito ipotecario rendono difficile pianificare e realizzare un acquisto immobiliare. Ricorrere al «rent to buy» può permettere di superare queste difficoltà.

Fattispecie già conosciute

Nel contratto di «rent to buy» si individuano due fattispecie giuridiche conosciute nell’ordinamento svizzero, il diritto di compera e il contratto di locazione. Il primo strumento permette a un potenziale acquirente di riservarsi la facoltà di acquistare l’immobile in un secondo tempo; coniugando questo atto giuridico con un contratto di locazione, l’interessato ne acquisisce immediatamente il beneficio in termini di uso.

Il proprietario immobiliare si garantisce un reddito costituito dall’affitto in attesa di conseguire l’utile immobiliare al momento della concretizzazione del contratto di vendita. A garanzia dell’esercizio del diritto di compera e a tutela di eventuali danni derivanti al venditore per la rinuncia alla vendita a terzi i contraenti generalmente stabiliscono degli impegni finanziari che possono rivestire diverse forme.

Acconti come caparra

Segnatamente gli acconti previsti nella stipula del diritto di compera possono fungere quale caparra da scontare sul prezzo finale, rispettivamente fungere da pena di recesso o pena convenzionale. Se il concetto può apparire relativamente semplice, risulta determinante per entrambe le parti stipulare dei contratti che precisano in modo trasparente i rispettivi impegni in modo da non avere contenziosi civili (soprattutto in caso di mancato esercizio del diritto di compera) e da permettere un’interpretazione fiscale corretta. Infatti entrambi i contraenti dovranno assolvere nel periodo di durata del contratto «rent to buy» i loro rispettivi obblighi fiscali. Senza entrare nel dettaglio è d’uopo rilevare che vi saranno da corrispondere imposte sul reddito (affitto e eventuale pena di recesso), sulla sostanza (valore di stima e caparra) e sugli utili immobiliari (vendita). Per questo motivo è utile oltre all’intervento di un notaio (indispensabile per l’operazione immobiliare alla base del contratto «rent to buy») ottenere eventualmente un ruling dall’autorità fiscale per fissare in modo chiaro gli elementi impositivi poc’anzi accennati.

Il compito del contratto di «rent to buy» è quello di consentire di usufruire del bene immobiliare dilazionando nel tempo l’acquisto, questo permette di sopperire ad esigenze di cassa momentaneamente insufficienti coronando il sogno di avere un’abitazione propria.

Fonte: Corriere del Ticino – 14 gennaio 2021